相続が発生した際に、相続人同士で揉める可能性があるケースにおいては、相続財産に関する話し合いをできる限り避けたいと思いがちです。しかし、不動産を複数人で相続することは絶対にやめてください。そう断言できるのは、「共有不動産」は、かならずトラブルの火種になるからです。
①共有不動産とは
「共有不動産」とは、複数人でひとつの不動産を所有している状態の物件のことです。たとえば、兄弟（長男A、次男Ｂ、三男C）の3人で不動産を相続し、共有とした場合、以下の割合（共有持分）で当該不動産の所有権を共有し、そのように不動産登記に記録されます。
長男A…1/3
次男B…1/3
三男C…1/3
１．共有不動産が問題化する原因
共有不動産には、共有者の単独行為が制限されています。以下のような行動制限がかけられ、事案によっては独断で自由に扱うことができません。
・不動産の売却、建物の取り壊し…共有者全員の合意
・賃貸契約の締結・解除、リフォーム…共有者の過半数の合意
・補修工事、無権利者に対する明け渡し…共有者1名の単独で可能
２．共有不動産が発生する原因
共有不動産が生まれる原因には、2つあります。
１）被相続人の代から共有名義で、そのまま法定相続分で相続した
たとえば、親（D）が他人（E）と不動産を共有しているケースでは、Dが亡くなったあと、子ども（F）と（G）が共有で相続すると、「他人（E）と、（D）の子ども（F）（G）」が共有状態になります。この先、この不動産の共有状態を放置しておくと、代替わりによって、さらに枝分かれがすすんでしまいます。
２）相続が発生して初めて共有名義となった
夫婦の一方が亡くなった場合、相続した不動産を、「とりあえず」配偶者と子どもの共有にしておくケースはときどきみられます。そのほか、冒頭で言及したように、相続の合意が得られず、相続人の共有にしておくケースが考えられます。
②共有名義の不動産が相続トラブルにつながる理由
共有不動産がトラブルにつながりやすい理由について、代表的な理由をご紹介します。
１．相続人の意見が合わない
共有不動産には、いくつかの行動制限がかけられているので、共有者の意見が合致しなければ、不動産の活用方針を決めることが困難になってしまいます。
共有者はそれぞれ、経済状況が異なります。たとえば、共有者のひとりが不動産の売却を希望しても、全員の合意が得られなければ売却はできません。
２．共有持分に応じて賃料が発生する場合も
各共有者は共有持分に関わらず、単独で不動産の全部を使用することができます。共有不動産が家屋であれば、ひとりの共有者が他の共有者の同意を得ずにその家に住むことができ、他の共有者は明け渡しを求めることができません。
ただし、単独で不動産を使用している共有者は、共有持分に応じて他の共有者に賃料相当額を支払う必要が生じます。このような場合に、妥当な賃料額をめぐる争いが発生する可能性があります。
そのため、多くの場合、共有不動産は誰も住めない状況になります。
３．固定資産税や管理費
共有不動産にも固定資産税が発生します。そのほか、マンションであれば管理費や修繕積立金、一軒家であれば光熱費や維持費が発生するでしょう。
先ほど説明したとおり、共有者間の話し合いがまとまらなければ、共有不動産は放置される傾向があります。そうなると、共有者の誰が不動産の管理をするのか、管理費用をどのように負担するのか、といったお金の問題をめぐって共有者間でトラブルになることがあります。
４．共有者と連絡が取れなくなってしまう
共有者同士の人間関係が希薄になり、連絡が途絶えてしまうケースが散見されます。そのまま連絡もせずに放置していると、誰が共有者であるかを把握することすら容易ではなくなります。共有者と長らく連絡を取っていない間に共有者が亡くなり、子どもや配偶者に不動産が相続されている可能性もあります。
共有者のひとりが不動産を売却したいと考えたときに、初対面の共有者と処分についての話し合いを進めていくことが難しくなることは、十分予想できます。
５．持分の売却
ひとりの共有者が独断で、共有不動産を売却することはできませんが、各自の「持分」は他の共有者の了解がなくとも、自由に売却できます。もし、共有者の持分が悪質なブローカーなどに買い取られてしまうとすれば、相当なリスクになります。
③共有名義の不動産を相続したら
共有名義の不動産を相続し、共有状態のまま放置しておくと、いずれは相続や持分売却を繰り返して共有者が拡大、複雑化し、ますます収拾不能になってしまいます。
傷が大きくならないうちに、ぜひ共有から単独への変更、もしくは売却を検討してください。税金対策として不利になる可能性もありますが、早期の解決がベターです。
１．共有不動産の遺産分割方法
共有不動産の遺産分割方法としては3つの方法があります。
・換価分割…不動産の売却代金を相続人間で分配する
・代償分割…相続人の1人が不動産を取得し、他の相続人に代償金を支払う
・現物分割…不動産を分割（分筆）して、それぞれを単独所有する
２．遺産分割調停、審判
遺産分割を実行する際には、相続人全員の合意が必要です。相続人同士の話し合いが難しい場合には、家庭裁判所において「調停」を選択することが可能です。調停で合意できない場合は、さらに「審判」にすすみます。
３．共有者と連絡がつかない場合の対処法
共有者と連絡がつかなくなった場合には、「不在者財産管理人」を選任し、遺産分割を代行してもらう方法があります。
④共有不動産を放置してはいけない
長期にわたって共有不動産を放置しておくと、相続による代替わりがすすんでいきます。数世代経過すると、共有者が数十人にも膨れていく可能性があります。こうなると、ほとんど収拾不能になってしまいます。次世代に争族の時限爆弾を残さないように、できるだけ自分の代でトラブルの芽をつんでおきましょう。
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